L'assurance emprunteur : les points d'attention avant de signer son crédit !
Les types d'assurance d'un prêt immobilier
Les assurances incluent plusieurs précautions afin de limiter les risques de perte dûs à un évènement exceptionnel non prévisible à la suite d'une souscription :
| Assurance décès
En cas de décès de l'assuré, la banque prend en charge le montant des mensualités à hauteur d'un certain montant. Dans le cas d'un prêt fait par un couple, le veuf(ve) paie seulement une part à chaque mensualité pour pouvoir s'en sortir financièrement.
Le pourcentage de prise en charge des mensualités de la banque doit être fixé suivant les revenus de chaque partenaire mais reste souvent aux alentours de 60 à 80%.
| Assurance d'invalidité
Dans ce cas, une perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) liée à une anomalie physique ou mentale rend l'assuré dépendant d'un accompagnement pour valider des actes quotidiens. La banque prévoit ces accidents dans ses frais qui dépendent plutôt de l'âge de l'assuré et son profil d'activité (sport à risque, métier à risque, environnement etc.)
| Assurance d'incapacité de travail
Plusieurs statuts existent suivant l'incapacité de travailler : soit permanente et totale (IPT), temporaire et totale (ITT), permanente et partielle (IPP) ou temporaire et partielle (ITP). L'IPT correspond à un taux d'incapacité supérieur ou égal à 66%, l'IPP supérieur ou égal à 33% tandis que l'ITP correspond à 50%.
| Assurance chômage
En cas de perte de votre emploi, l'assureur peut prendre une grosse partie de votre mensualité à condition que vous soyez inscrit chez Pôle Emploi (qui verse également des prestations en parallèle). Ces frais dépendent bien évidemment de la stabilité de votre poste professionnel (CDD, CDI etc.) et le secteur d'activité.
| Assurance revente
En cas de revente inopinée de votre bien peu après son achat (cause de divorce, mutation, décès etc.), la banque vous verse une partie ou la totalité de la moins-value de votre bien dû au coût du crédit. Nous préconisons d'y souscrire pour des gains conséquents en cas de revente à court terme.
Le montant des mensualités de l'assurance décroit fortement en fonction de l'ancienneté du prêt. Ainsi, une mensualité peut passer de quelques dizaines d'euros au départ à quelques dizaines de centimes au bout de 20 ans. Les premières années sont les plus pénalisantes financièrement puisque le montant du crédit à rembourser est élevé.
La convention AERAS
Il est assez difficile pour les emprunteurs malades ou anciennement malades de souscrire à des prêts devant des organismes ne souhaitant pas prendre de risque. Afin de les aider dans leur démarche, l'Etat a mis en place la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter en Risque Aggravé de Santé) qui permet de faciliter l'accès au prêt. Suivant le niveau de pathologie, trois niveaux de recevabilité ont été créés : AERAS 1, 2 ou 3. L'assureur prend alors le risque de couvrir l'assuré contre des frais plus élevés en assurance.
La convention s'applique pour des prêts jusqu'à 320.000€. A la suite de la création du dossier, les assureurs ont un délai de 5 semaines pour répondre à la demande. En cas de refus, ils doivent justifier clairement les raisons. Aujourd'hui, toutes les banques et assureurs ont signés cette convention, ce qui permet d'ouvrir la concurrence aux personnes atteintes de pathologies.
Les garanties du prêt immobilier
Lors de la souscription du prêt, vous devez choisir entre deux types de garantie. La garantie est obligatoire et permet à la banque de récupérer son argent dû en cas de non-paiement par l'assuré : il s'agit donc d'une sécurité essentielle pour la banque.
| Hypothèque
Dans le cas d'une garantie d'hypothèque, la banque est susceptible de récupérer la somme générée par la revente du bien par les huissiers. Le bien étant physique et revendable, c'est une sécurité réelle pour la banque de pouvoir récupérer son solde. L'hypothèque s'applique surtout sur les prêts PAS et relais. Elle est notifiée dans l'acte authentique de vente par un notaire puis consignée dans les conservations d'hypothèques.
La garantie s'arrête 2 ans après la fin du prêt s'il a été souscrit avant le 25/03/2006 ou 1 an au-delà. Une mainlevée est prévue obligatoirement si le bien est revendu avant le terme du prêt immobilier. Par contre, la mainlevée n'est pas obligatoire dans le cas d'un remboursement anticipé.
| Caution
La caution est une garantie associée à un organisme de caution et se differencie de l'hypothèque par son coût mois élevé et son fonctionnement moins aggressif. Elle est de plus en plus proposée par les banques qui profitent également de sa rémunération attractive. L'assuré a le choix sur l'organisme de caution mais ce dernier doit être agrée par la banque prêteuse. Souvent les banques imposent directement des organismes de caution qui sont des filiales de la banque.
La valeur de la caution est directement fixée par la solvabilité de l'assuré, à savoir ses revenus, son comportement bancaire, le montant du prêt, l'apport personnel ou encore les professions (et bien d'autres). Ainsi, la caution est utilisée pour les dossiers peu risqués et peut se transformer en hypothèque si la banque estime que le dossier ne respecte pas les conditions limites (revenus trop faibles, endettement etc.).
Si l'emprunteur devient défaillant sur ses paiements de mensualités, l'établissement de crédit prévient l'organisme de caution dès la 3e mensualité impayée pour que ce dernier prenne le relais en acquittant les mensualités non payées. Ensuite, il devient l'interlocuteur de l'assuré fautif et tente de trouver une solution à l'amiable. Dans le cas contraire, il peut alors décider d'une hypothèque judiciaire sur le bien.
Dispositifs pour faire jouer la concurrence
Plusieurs dispositifs existent pour faire jouer la concurrence avant ou après la signature d'un contrat afin de trouver la meilleure offre d'assurance :
| La loi Lagarde (2010)
Cette loi permet aux emprunteurs de choisir leur contrat d'assurance lors de la souscription au prêt immobilier. Le contrat ne peut donc pas être imposé par la banque prêteuse : c'est la délégation d'assurance.
| La loi Hamon (2014)
Il est possible de changer d'assurance durant les 12 premiers mois suivant la souscription au prêt. Ceci ouvre les portes d'une réorientation en cas d'offres meilleures et permet donc de souscrire rapidement à des contrats en les révisant tranquillement.
| La loi Sapin / Bourquin (2017)
Grâce à cette loi, l'assurance du prêt peut être revue et négociée chaque année entre la banque et l'assuré. Celui-ci doit établir un préavis de 2 mois et la résiliation du contrat pour le nouveau doit faire apparaitre les conditions, notamment pour juger de l'équivalence des garanties.
Renégocier son assurance emprunteur a bien souvent pour conséquence la réalisation d’économies de quelques milliers d’euros voir de plus de 30 000 €. Un gain d’argent motivant pour effectuer des travaux supplémentaires, revoir sa déco, etc. Ce gain s’explique du fait de l’ouverture à la concurrence et de mesures de plus en plus protectionnistes envers les emprunteurs. Une dynamique souhaitée par le gouvernement dont notamment Martial Bourquin qui a encore fait l’actualité en octobre 2019. Il a en effet renforcé son amendement de 2018 afin de faciliter encore plus les démarche de résiliation et de nouvelle souscription.
Des analyses ont mis en exergue que les emprunteurs âgés autour de 25 ans ou de 35 ans sont les gagnants, et même de grands gagnants de la renégociation.
Quelques idées de gains maximum en changeant d’assureur :
• Un couple de 36 ans ayant souscrit un crédit de 150 000 € sur 20 ans, peut économiser environ 15 000 € en renégociant son assurance de prêt.
• Mieux encore, un couple de 26 ans primo-accédants et non-fumeurs qui a réalisé un emprunt de 200 000 € sur 25 ans, peut économiser plus de 30 000 € sur le montant total de son crédit immobilier.
Pour autant, si vous avez plus de 35 ans ou si vous empruntez seul, prenez aussi le temps de comparer plusieurs offres. Il y a de fortes chances que vous ressortiez gagnant de cette démarche. Le coût de l’assurance emprunteur varie en effet en fonction de plusieurs facteurs, dont l’âge, mais pas seulement. Le montant et la durée du crédit, le fait d’être fumeur ou non-fumeur, la pratique d’un loisir ou l’exercice d’un métier jugés à risques font aussi varier les prix.
• Un célibataire de 35 ans considéré à risque de part son métier nécessitant de nombreux déplacements au volant de sa voiture, peut économiser plus de 10 000 € en changeant de contrat.
• Un couple de 50 ans en bonne santé et qui ont fait un emprunt de 250 000 € sur 20 ans pour une résidence secondaire, peuvent gagner plus de 20 000 € en changeant d’assurance de prêt immobilier.
Ces gains envisageables peuvent surprendre et témoignent encore de l’ancien monopole des organismes prêteurs. Vous comprendrez alors que trouver le temps nécessaire pour renégocier votre assurance de prêt peut s’avérer être plus que bénéfique pour vos finances. Vous pouvez aussi vous orienter vers des courtiers pour obtenir plus facilement une estimation du gain éventuel en changeant de contrat. Bien entendu, n’imaginez pas que les organismes prêteurs aient manqué de se prêter au jeu de la concurrence. Certains peuvent surprendre et revoir leurs tarifs à la baisse lorsque vous les avertissez de votre souhait de résilier...
Points d'attention au contrat
Lors de la souscription, il est nécessaire de s'interesser aux modalités liées aux garanties et au crédit. Voici les 5 points d'attention principaux :
| Les types de garanties sélectionnées
Il est important de sélectionner uniquement les garanties qui vous incombent suivant votre profil et la hauteur de prise en charge par l'assureur en cas d'evenement. Vous pouvez toutes les prendre par sécurité à hauteur de 100% mais le coût sera très élevé.
| L'âge limite pour les garanties
Les assureurs n'assurent plus au delà d'un certain âge de l'assuré (souvent 90 ans pour l'assurance décès et 70 ans pour la garantie invalidité). Pensez à le prévoir si vous prenez un crédit long terme alors que vous êtes "agés".
| La période de franchise des garanties
Cette période est déterminante pour le remboursement des garanties. Elle correspond au délai entre la déclaration et le versement de l'indemnité par l'assureur. Si la franchise est de 60 jours, le versement de la garantie s'effectuera le 61e jour. Elle est donc à négocier sur le délai le plus court possible.
| Le délai de carence
Ce délai correspond à la durée durant laquelle vous ne pourrez toucher aucune indemnisation même après la souscription au crédit. Il s'agit d'un délai de mise en place.
| Les modalités du remboursement anticipé
En cas de possibilité de remboursement total avant la fin de la date prévisionnelle du prêt ou de rachat de crédit, la banque garde une partie du crédit comme indemnité. Il est possible de les négocier pour les supprimer et garder sa liberté de paiement.
L'essentiel
Plusieurs assurances peuvent être incluses dans un contrat, à sélectionner suivant son profil /projet. Vérifiez bien les termes de chaque type d'assurance :
| Décès
| Invalidité
| Incapacité de travail
| Chômage
| Revente
Prenez le temps de définir le pourcentage de prise en charge des mensualités par la banque en cas d'évenement exceptionnel cité ci-dessus.
Dans la plupart des cas, la banque vous propose la meilleure offre du moment chez plusieurs assureurs au moment de la souscription. Vous pouvez donc comparer avec vos recherches antérieures.
Le coût de l'assurance dépend de nombreux paramètres : maladies antérieures ou en cours, âge, profession, activités à risque, fumeur etc. Pour une jeune personne, non fumeur, sans maladie et sans activité à risque, la mensualité de l'assurance est de quelques dizaines d'euros sur la plus forte mensualité.
Le montant des mensualités décroit tout le long de la durée du prêt. Ainsi, vous pouvez passer de plusieurs dizaines d'euros à quelques dizaines de centimes au bout de 20 ans.
Pour les personnes atteintes d'une pathologie, la convention AERAS permet d'accéder aux prêts chez tous les assureurs/banques avec des conditions tarifaires plus élevées.
La garantie sur prêt est obligatoire. Deux types de garantie existent :
| L'hypothèque auprès de la banque
| La caution auprès d'un organisme de cautionnement
La garantie par caution est aujourd'hui largement répandue mais pas nécessairement gagnante financièrement sur l'hypothèque suivant le type de projet. La caution reste moins stressante pour l'assuré (pas de saisie directe du bien et organisme relais en cas de non paiement).
Des lois permettent à l'assuré de faire jouer la concurrence plus aisément pour trouver la meilleure offre :
| La loi Lagarde (2010)
| La loi Hamon (2014)
| La loi Sapin / Bourquin (2017)
Après la 1ère année du prêt, vous pouvez résilier le contrat chaque année en adressant une lettre recommandé à votre assureur au moins 2 mois avant la date d'échéance où vous décrivez la date d'effet du nouveau contrat.
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