Quel montant pouvez-vous emprunter à la banque ?
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
Mensualité souhaitée par l'emprunteur
Afin de connaitre le montant du prêt, l'emprunteur doit évaluer les mensualités qu'il peut fournir à la banque pour son remboursement. En règle générale, cette mensualitée est calculée sur la base du taux d'endettement qui correspond au ratio entre les dépenses obligatoires (loyer, remboursement de crédit etc.) et les revenus nets avant imposition (13e mois et primes comprises). Un taux d'endettement acceptable doit se situer en dessous de 33% afin que le reste à vivre soit suffisant.
Durée du prêt
La durée du prêt va jouer de façon primordiale sur votre mensualité : plus la durée est longue, moins votre mensualité sera élevée. Mais attention, le coût du crédit (intérets, assurance) va lui aussi augmenter. C'est donc un compromis à trouver.
Taux d'intérêts et d'assurance
Ces taux sont directement négociabes avec votre banque pour les faire baisser au maximum. Le coût total des intérêts est lissé dans la mensualité. Une négociation à la marge (0.1% par exemple sur un prêt de 25 ans) ne fera pas beaucoup évoluer votre mensualité : pensez donc aux grandes manoeuvres en faisant appel à un courtier en immobilier !
L'apport personnel
Un apport personnel sera un bon allier pour faire baisser le coût du crédit. Afin d'augmenter votre capacité d'achat, nous recommandons que l'apport personnel soit d'au moins 15% du prix de vente du bien.
Le type de projet
L'achat concerne t-il un bien ancien ou neuf ? Le type de bien va jouer directement sur les frais d'acquisition (appelés communément frais de notaire). Les frais de notaire d'un bien ancien tournent autour de 8% contre 3% pour un bien neuf (VEFA).
Finalement, la capacité d'emprunt est calculée de la manière suivante :
Capacité d'emprunt = (Mensualité désirée x Durée du prêt x 12) - intérêts
On en déduit la capacité d'achat :
Capacité d'achat = Capacité d'emprunt + Apport personnel - Frais d'acquisition
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