SCPI : que vaut ce placement dans l'immobilier locatif ?

  Qu'est-ce que les SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui permettent d'investir des fonds dans l'immobilier locatif type immeuble afin d'en redistribuer les loyers aux investisseurs. Un investisseur possède une part du parc immobilier qui représente une partie de l'investissement collectif. Ses revenus seront donc définis suivant la quote-part du montant total des loyers perçus. L'avantage évident réside dans le fait que l'investissement se retrouve mélangé dans un grand nombre de locataires, ce qui réduit le risque de perte de capital même si certains loyers sont impayés. Dans un investissement privatif, le capital serait perdu assez vite...

Les gains issus des loyers (avec les frais de gestion déduits) constituent les dividendes et sont redistribuées par les plateformes de SCPI. La plupart des investissements sont aujourd'hui réalisés sur l'immobilier d'entreprise (bureaux, boutiques etc) qui sont plus rentables que l'habitation.

Les SCPI sont contrôlées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) ce qui permet de protéger les investisseurs et d'avoir une totale transparence sur l'activité des sociétés. Tout comme les SICAV ou FCP, les fonds sont protégés durant la phase d'investissement. Pour autant, le capital n'est pas garanti !

  Les types de SCPI

Les principales differences des SCPI résident dans le type de parc immobilier. Ainsi, il convient de choisir la nature de son investissement en fonction de ses objectifs financiers et de risque.

  SCPI de rendement

Les investissements dans les SCPI de rendement concernent principalement l'immobilier professionnel, à savoir les bureaux, les boutiques, entrpôts etc. C'est actuellement un marché sain qui permet un rendement efficace sur le long terme avec moins de risque de fluctuation que le marché de l'habitation en cas de crise. Par ailleurs, le risque est mutualisé sur un nombre de lots importants, ce qui réduit les risques de perte de capital. Enfin, aucune trésorerie n'est demandée puisque les frais accordés aux logements (entretien, travaux, taxes etc.) sont gérés par la société de gestion.

On distingue 2 types de SCPI dans cette catégorie : à capital fixe ou capital variable.

➞ Capital fixe  

Ce type de SCPI fixe un plafond sur le capital : elle procède à l'acquisition de parts jusqu'à atteindre un plafond qui stoppera tout investissement. Lorsque les volumes évoluent, notamment dans le cadre de cessions, elle refixe un nombre de parts pour rééquilibrer le chiffrage maximum. 

Lorsque le plafond est atteint et qu'un investisseur souhaite placer des parts, ce dernier doit définir son besoin dans un carnet d'ordres du marché secondaire. Lorsqu'un investisseur souhaite vendre ses parts déjà acquises, il doit chercher des repreneurs ou vendre ses parts sur un marché secondaire. 

➞ Capital variable  

Ce type de SCPI peut se permettre de faire varier le capital en fonction des rachats et émissions de parts. Le capital est généralement plafonné par un minima et un maxima fixé par la société de gestion. Ces SCPI possèdent une plus grande liquidité.

  SCPI de plus-value

Ces SCPI concernent des parcs immobiliers résidentiels à fort potentiel. Ceux-ci possèdent une revalorisation très intéressante et des loyers supérieurs à la moyenne du marché. 

  SCPI fiscale

Les SCPI fiscales permettent d'investir dans des projets immobiliers tout en défiscalisant une partie de l'épargne. Elles permettent de dynamiser l'immobilier auprès d'acquéreur qui se verront offrir certains avantages. Les dispositifs les plus connus concernent la loi Pinel et la loi Malraux. La loi Pinel permet de détenir une part ou un bien dans l'immobilier neuf contre une fiscalité avantageuse sur un temps donné avant de le/la revendre. La loi Malraux (ou déficit foncier) permet d'acquérir des parts ou biens anciens à rénover dans certains quartiers catégorisés : la défiscalisation motive à sauvegarder certains lieux chers au patrimoine français.

  SCPI combiné

Un produit hybride constitué de SCPI de rendement et d'OPCVM est accessible mais moins prisé. Il permet d'investir en partie sur des supports de valorisation type actions ou obligations. Il nécessite une bonne connaissance du marché en bourse.

  Le rendement

Les SCPI offrent habituellement des rendements élevés sur la plupart des lots. En comparaison des livrets réglementés par exemple, les gains sont bien plus intéressants mais le risque de perte du capital est bien présent contrairement aux livrets garantis ! Et oui, si les loyers sont impayés, vos revenus diminueront, et cela est bien influencé par la conjoncture économique court terme du pays.

La performance dépend biensûr du type de SCPI, du projet, de la durée, du capital investi etc. mais en faisant le tour des statistiques de ces dernières années, on arrive a une rentabilité moyenne aux alentours de 4,5% soit 8 fois plus qu'un livret A ! Les performances des années à venir doit quand même être étudié puisqu'il s'agit d'un placement moyen / long terme influencé par la fluctuation du marché immobilier. Même si certaines conditions à l'ouverture d'un contrat préservent des difficultés, aucune garantie n'est proposée en cas de crise.

Pour un particulier débutant, l'investissement dans les SCPI est une place de choix mais un accompagnement professionnel est indispensable pour placer son capital suivant ses désirs de finances. Faites vous conseiller par les plateformes de SCPI !

  Les plateformes de gestion

Pour vous, nous avons sélectionné les meilleures plateformes proposant un accompagnement professionnel pour votre investissement locatif : 

  La fiscalité

La fiscalité est rattachée au système de plus-value immobilière : le gain est soumis à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17.2%) soit un total de 36.2%. Après 30 ans de détention, l'exonération est totale.

Pour les revenus récurrents, le régime foncier s'applique : ils sont rajoutés aux revenus standards (salaire, pensions etc.) et sont taxés sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et les droits de succession ou donation. Attention donc, car la fiscalité peut être importante à cause des taxes.

  Les inconvénients des SCPI

Comme la plupart des placements, certains inconvénient financiers ou de risque sont à prendre en compte avant de se lancer. Dans le cas des SCPI, on relève les éléments suivants : 

➞ Risque de perte de capital  

Le rendement peut être variable en fonction de la conjoncture économique ou de nombreux loyers impayés. Il convient de sélectionner des programmes dont le risque peut être limité sur le moyen / long terme. La perte totale de capital reste rare, ce sont généralement les plus-values qui peuvent devenir très faibles en cas de crise.

➞ Frais de gestion / fiscalité élevés  

La fiscalité est assez lourde et nécessite de bien calculer les revenus nets pour s'apercevoir des réels gains et du réinvestissement potentiel. Pour cette raison, les investissements moyen et long terme sont préconisés. Côté frais, ils peuvent paraitre élevés : des frais d'ouverture et des commissions de gestion sont prélevés à hauteur de 10% chacun environ. 

➞ Faible liquidité

Le cours de l'actif peut varier dans la durée ce qui entraine une faible liquidité.  Cependant, le marché secondaire permet d'équilibrer la balance pour éviter les difficultés de revente en cas de crise immobilière.