Vous souhaitez placer votre argent sans risques ? Investir dans un projet concret et pérenne ? L’investissement locatif est fait pour vous ! Rendement élevé, revenus réguliers, constitution d’un patrimoine, défiscalisation… Découvrez nos conseils pour un investissement locatif réussi.
La première chose à savoir, c’est que l’investissement locatif offre une très bonne rentabilité, bien meilleure que celle de n’importe quel produit d’épargne. Cette rentabilité est d’autant plus assurée lorsque les taux immobiliers sont bas, comme ils promettent de l’être cette année. Cela vous permet en effet d’emprunter plus, et donc de bénéficier d’un effet de levier plus important. Il faut également noter que l’investissement immobilier peut, dans certains cas, vous permettre de bénéficier de réductions d’impôts plus ou moins importantes, ce qui participe indirectement à sa rentabilité.
L’autre point important, c’est que l’investissement locatif a pour objet un bien immobilier, et donc un bien pérenne et concret, qui offre une grande stabilité. Ce bien physique et indestructible peut difficilement perdre en valeur, il peut vous assurer un complément de revenus sur le long terme et être transmis à vos descendants.
Sur le papier, il n’existe pas de moment idéal commun à tous les investisseurs. Un investissement immobilier nécessite en effet une situation professionnelle et financière adéquate, mais surtout propre à chaque profil.
Bien sûr, le contexte économique global (baisse des prix de l’immobilier, taux de crédit bas) peut pousser un investisseur à se lancer. Cependant, il doit d’abord s’assurer de la viabilité de son projet !
Aussi, le moment idéal est avant tout celui où votre situation vous permet d’emprunter le montant nécessaire à votre investissement immobilier. Si vous avez d’autres crédit en cours, une situation professionnelle en cours de stabilisation (période d’essai) ou des relevés de compte encore un peu bancals, il est plus judicieux d’attendre quelques mois pour vous lancer. Vous pourrez ainsi présenter un dossier irréprochable lors de votre demande de prêt !
Un investissement locatif réussi passe nécessairement par plusieurs étapes, aussi importantes les unes que les autres :
→ La définition de votre projet
Un projet réussi est avant tout un projet mûrement réfléchi ! Prenez le temps de la réflexion avant de vous lancer dans la recherche d’un bien à acheter. La définition du budget est une étape essentielle, puisqu’il définit à lui seul le type de bien auquel vous pouvez prétendre. Vous pourrez ensuite vous pencher sur le type d’investissement que vous souhaitez réaliser (haut rendement dans l’ancien, défiscalisation dans le neuf…) et le type de location que vous souhaitez mettre en place.
→ La recherche du bien idéal
La définition de votre projet vous orientera forcément vers le type de bien qui correspond le mieux à votre projet d’investissement. Vous allez donc pouvoir vous mettre à la recherche du bien idéal ! Quel que soit votre projet, sachez que vous trouverez toujours plus de locataires potentiels dans les grandes villes, où la demande locative est forte. Ensuite, suivant le type de location, vous pourrez orienter vos recherches vers un quartier plus précis, à proximité des commerces, des facultés, ou des lieux touristiques.
Comme tout investissement, l’investissement locatif comporte forcément quelques risques, cependant évitables.
Le risque économique, par exemple, peut être évité en choisissant précautionneusement votre bien. Vous devez donc avoir une bonne connaissance du marché immobilier local afin de choisir un bien qui ne risque pas de perdre en valeur avec le temps.
L’autre risque d’un tel investissement correspond à la location de votre bien. Si le bien est inoccupé ou que les loyers ne sont pas payés à temps, cela pourrait mettre votre investissement en péril. Vous devez donc absolument choisir un emplacement attractif et bien choisir vos locataires pour éviter les difficultés. Sachez qu’il existe également des assurances loyers impayés pour vous protéger.
Enfin, concernant les dégradations causées par le temps et/ou des locataires peut précautionneux, sachez que la caution ne vous protège qu’en partie. Vous pouvez également, dès la recherche du bien idéal, orienter vos recherches vers un bien en bon état, sans grand risque de dégradations.
Comme beaucoup d’investisseurs, vous allez devoir faire appel à une banque pour financer votre projet immobilier. Vous devez donc pouvoir présenter des revenus suffisants, un taux d’endettement raisonnable (inférieur à 35 %), ainsi que des relevés de compte irréprochables pour espérer trouver un financement.
C’est seulement une fois ces conditions réunies que vous allez pouvoir vous mettre à la recherche du crédit idéal, que ce soit en termes de taux d’intérêt ou de conditions de prêt. Il vous faudra ainsi présenter votre dossier à un maximum de banques afin de comparer les offres.
Sachez que vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier qui, en plus de vous aider à monter un dossier parfait, vous aidera à trouver le meilleur financement grâce à son réseau professionnel.
L’investissement locatif auto-financé est possible sous certaines conditions. Si les loyers potentiels n’entrent pas dans le calcul de votre capacité d’emprunt, ils peuvent cependant constituer un argument en votre faveur si vous avez déjà un bon dossier et un bon apport. Il faut que les mensualités soient assez basses pour être couvertes par les loyers.
En réalisant un achat immobilier, vous allez vous exposer à de nouvelles taxes, comme la taxe foncière. Vous allez également devoir déclarer vos revenus locatifs, qui seront des revenus fonciers ou des bénéfices non commerciaux suivant le type de location que vous allez mettre en place (vide ou meublée).
Suivant le type de bien, vous pourrez également bénéficier de certains dispositifs de réductions d’impôts comme :
→ Le dispositif Pinel :
Le dispositif Pinel s’applique à l’investissement locatif neuf. Il vous permet d’obtenir des réductions d’impôts proportionnelles au prix d’achat du bien, avec des réductions plus ou moins importantes (entre 12 et 21 %) suivant la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien (entre 6 et 12 ans).
→ Le dispositif Denormandie :
Ce dispositif similaire à la loi Pinel applique les mêmes réductions d’impôts aux logements anciens nécessitant une rénovation importante. Le bien doit correspondre à certain nombre de critères, que ce soit en termes d’emplacement ou de nature des travaux.
Article invité : pretto.fr
Comparatifs
Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager auprès des organismes de financement. Un crédit ne permet pas d'améliorer votre situation financière.
Un investissement financier comporte des risques et peut engendrer une perte totale du capital investi : il est recommandé de faire une analyse approfondie des risques et des avantages avant de décider d'investir. Il est également conseillé de consulter un conseiller en investissement qualifié pour obtenir des conseils personnalisés. Enfin, investissez seulement une somme d'argent qui ne vous mettrait pas en difficulté financière en cas de perte.
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