Faut-il passer par un courtier en immobilier ?

Qu'est ce qu'un courtier ?

Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire qui a pour mission de négocier pour l'emprunteur les crédits immobiliers auprès des banques afin d'en tirer les meilleures conditions financières (taux d'intérêt, coût des assurances et garanties etc.). Le métier de courtier s'est développé au début des années 2000 avec la présence d'agences physiques et surtout en ligne. Ainsi, des courtiers en ligne tels que Meilleurtaux et Empruntis proposent les même services que les courtiers en agence reconnus tels que Cafpi, Immoprêt, ACE etc. Aujourd'hui, près de 35% des emprunteurs font appel à un courtier pour négocier leurs prêts.

Comment fonctionne un courtier en immobilier ?

En amont, le courtier établit des contrats commerciaux avec des banques partenaires chez qui il aura des entrées et des pouvoirs de négociation suivant les accords mis en place. De façon générale, le courtier reçoit des banques des grilles tarifaires standards de taux applicables en fonction du profil et des conditions d'emprunt (durée, valeur du bien etc.).
Lors de votre premier entretien avec le courtier, celui-ci va vous demander de fournir les informations essentielles à la constitution de votre dossier : caractéristique du projet et votre profil. Il va ensuite établir une simulation sur la base des grilles tarifaires standards et vous dire si vous êtes éligible à un emprunt sans risque sur la base du taux d'endettement (fixé à 33% des revenus globaux). Les conditions ne sont pas encore négociée à ce stade et les coûts d'emprunt vous sembleront elévés. Pas de panique, le courtier sera là pour les faire baisser !
Si vous êtes partant pour délester la négociation au courtier, ce dernier vous fera signer un mandat de courtage qui autorise le courtier à réaliser les démarches auprès des banques à votre nom.
Lorsque le courtier aura trouvé la meilleure offre, il vous en fera part. A vous d'accepter ou de refuser. Si vous acceptez, vous devrez prendre rendez-vous avec votre banque pour signer la proposition d'offre de prêt en compagnie du courtier (tous ne participent pas à cet entretien mais il est conseillé de les forcer à venir).
Une fois que l'offre de prêt est acceptée par le client (à compter des 10 jours suivant l'édition de l'offre), le courtier est susceptible de recevoir sa rémunération. Attention, le courtier ne peut en aucun cas encaisser une commision de courtage avant le déblocage des fonds par la banque ou la signature de l'acte définitif chez le notaire.

Quels sont les avantages d'un courtier ?

Gain de temps

La démarche pour aller négocier les conditions d'obtention du prêt auprès de plusieurs banques peut s'avérer fastidieux si vous avez un emploi du temps chargé. En effet, il faut penser à prendre rendez-vous (souvent avec une attente de plusieurs jours ou semaines), se déplacer dans les établissements et prendre le temps de comparer ou rappeler les banques. Bref, pour un particuler, la tâche peut s'averer fatiguante. Fort de son réseau et ses compétences, le courtier peut gérer les dossiers plus facilement et rapidement pour s'orienter vers des choix stratégiques. Il a également des droits d'entrée chez certaines agences partenaires pour déposer les dossiers très rapidement. Avec un courtier efficace, vous pouvez ainsi économiser plusieurs semaines sur vos démarches.

Gain d'argent

Le courtier connait parfaitement le marché et son réseau de banque : sa compétence technique et son relationnel sont des atouts majeurs de négociation. En faisant jouer la concurrence sur des conditions spécifiques aux contrats, il peut véritablement apporter une plus-value sur l'économie du prêt. Cependant, il faut faire attention à un point : les banques négocient facilement un taux d'intérêt bas qui est vendu comme le critère principal de négociation mais se rattrapent sur les conditions des assurances et garanties. Le courtier doit être transparent sur ces deux derniers points.

Valeur du dossier

Le courtier représente pour la banque un véritable flux de nouveaux clients : c'est pourquoi elles acceptent volontier de les recevoir rapidement et d'étudier les dossiers transmis face à face. Au vu de l'importance de ce flux, les courtiers s'entretiennent généralement avec les responsables d'agence en passant au-dessus des conseillers. Passer par un courtier, c'est augmenter ses chances de voir son dossier en haut de la pile avec une réponse de principe rapide et fiable.

Quelles sont les contreparties ?

En passant par un courtier, des contreparties vous seront demandées :

Rémunération du courtier

Le service du courtier représente environ 0.5% du montant de l'emprunt mais reste plafonné. Ainsi, les prix moyens en France se situent entre 800 et 1400€ pour un bien sur la moyenne du marché. Pour des négociations sur des dossiers standards, une rémunération supérieure n'est pas justifiée.
Souvent, le courtier négocie les frais de dossier pour faire baisser votre note et se fait rémunérer en partie par la banque pour avoir amené un client.
L'ensemble des frais de courtage et frais annexes négociés seront lissés sur la durée du prêt par la banque. Ceci étant, le courtier vous demandera un paiement unique par chèque.

Domiciliation des revenus

De façon systématique, les banques demandent une domiciliation des revenus sur un compte courant en interne, pour une personne seule ou un couple. Il faut être conscient qu'un changement de banque peut être fortement envisagé avec les contraintes que cela impose.

Confiance aveugle

Comme vous ne gerez pas le dossier, vous devez avoir une confiance aveugle en votre courtier. Celui-ci négocie des conditions très spécifiques sur des choses que vous ne verrez pas forcément au moment de la signature de l'offre et qui ne seront pas toujours abordées par la banque. Soyez attentifs à tous les points négociés par le courtier en lui demandant un rapport.

Est-ce rentable de passer par un courtier ?

On l'a vu : la rémunération du courtier peut s'élever à plusieurs centaines voire milliers d'euros. Alors le montant négocié sur le prêt est-il vraiment supérieur aux frais de courtage ?
En fait, le recours à un courtier dépend de votre projet et votre profil et n'est pas toujours indispensable. Ainsi, les emprunteurs qui présentent un dossier moyen avec des revenus moyens (env 3000€ pour un couple) et un faible apport personnel (moins de 15% du montant du prêt) ne pourront pas négocier une grosse marge même en présence d'un courtier car la banque ne prendra pas de risque supplémentaire, surtout avec la quantitié de dossiers standards en sa possession. Par contre, si l'emprunteur possède de bons revenus (5000€ pour un couple) et peut se permettre de déposer un gros apport personnel (supérieur à 20% du montant du prêt), la marge de négociation devient intéressante. Dans ce dernier cas, la banque peut prendre le risque de négocier ses conditions à la baisse : le courtier peut forcer la donne plus facilement.

Avec la conjoncture actuelle des taux très bas (inférieurs à 2% sur 25 ans pour un bon profil), les banques s'alignent toutes sur une base équivalente et la marge de négociation devient faible. Soyons honnête, passer de 1.2% à 1.0% sur un prêt à 200.000€ ne vous fera pas économiser une fortune. L'usage d'un courtier était intéressant dans les précédentes années où les taux grimpaient autour des 3 à 5%. Ne vous attendez donc pas à avoir des réductions énormes sur votre crédit même si le courtier vous le promet. Dans ce cas, il est même plus intéressant de faire les démarches soi-même en discutant des conditions chez 3 banques minimum puis de sélectionner celle qui vous convient le mieux. Surtout que les banques ne font pas la difference entre un interlocuteur type courtier ou un particulier pour analyser votre dossier et proposer une offre. D'ailleurs, les conseillers appliquent les mêmes barêmes pour les courtiers que pour les particuliers, ce qui rend transparent les offres de prêt.

Sachez que les banques rémunèrent les courtiers (en plus de vous) si le dossier est accepté par une banque autre que la vôtre actuelle: c'est la commission d'apporteur d'affaires. Elle s'élève à 1% en moyenne du montant du crédit. Cette commission, cumulée à l'échelle de masse, fait perdre de la rentabilité à la banque qui se retrouve avec des chiffres moins rentables qu'avec la négociation directe par un particulier. Vous pouvez donc faire valoir ce gain de commission à votre banque si vous négociez vous-même pour faire baisser les frais de quelques centaines d'euros.

Les points d'attention et conseils

Comparer les offres de courtage

Avant de s'engager avec un courtier, il est indispensable de comparer les offres de courtage. D'une part, les frais de courtage peuvent varier fortement (jusqu'à 400€) et d'autre part tous les courtiers ne possèdent pas la même étendue de réseau bancaire pour négocier. Comparer les courtiers sur internet et lisez les avis des clients.

Comparer les offres des banques

Si vous avez du temps et des arguments de négociation, vous serez apte à négocier votre prêt auprès des banques vous-même. Dans ce cas, le courtier n'est pas nécessaire. Démarchez au moins 3 banques pour comparer tranquillement les simulations de prêt transmises au terme de l'entretien.
Si vous n'êtes pas certain d'avoir bien négocié, vous pouvez passer par un courtier qui vous dira s'il est possible d'avoir de meilleures conditions. Dans ce cas, votre passage dans les banques aura permis de vous rendre compte des bases tarifaires.

Choisir son camp

Passer par un courtier et négocier vous même en parallèle est un pari risqué. En effet, si votre dossier est déposé par un courtier dans une agence bancaire, celle-ci ne pourra pas vous éditer d'offre à titre particulier. Ne contournez pas le courtier et laissez le démarcher les banques seul.

La rémunération du courtier

C'est une question souvent posée : quand rémunérer le courtier ? Et bien la loi stipule : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent" (Article L322-2 du Code de la consommation). En somme, le courtier ne peut pas encaisser sa commission avant le déblocage des fonds ou la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cette loi est contournée par de nombreux courtiers qui n'hésitent pas à encaisser le chèque dès lors que votre dossier est accepté par la banque. Or, vous avez 10 jours de réflexion puis 30 jours d'acception du prêt pour le valider officiellement. En cas de refus de votre part, le courtier ne peut pas encaisser sa commission. Si c'est le cas, faites valoir vos droits en lui écrivant un courrier en recommandé citant les textes de lois et votre volonté de récupérer l'argent.

Autre point : si les conditions du prêt ne correspondent pas aux exigences initiales négociées par le courtier (taux supérieur, pourcentage augmenté sur les assurances et garanties etc.), le courtier ne peut pas être rémunéré. Le courtier vous demandera sûrement un chèque lors de la signature du mandat de courtage qu'il encaissera plus tard. Vous n'êtes pas dans l'obligation d'accepter, il s'agit d'un moyen de pression psychologique. Nous conseillons d'éditer le chèque uniquement lors du déblocage des fonds.

Garder de l'épargne

L'épargne restante après le paiement des frais (apport, courtage, dossier, assurances et garanties, notaire etc) est une réelle carte à jouer. Les banques restent sensibles à l'épargne et peuvent baisser le taux d'intérêt si votre épargne après opération est élevée. Il est donc plus interessant d'épargner un minimum avant de se lancer dans un projet immobilier.

Négocier toutes les conditions

Souvent, les emprunteurs ne négocient que le taux d'intérêt car c'est le critère dont tout le monde parle. Mais d'autres familles de frais peuvent être négociés : frais de dossier (entre 500 et 1000€), garanties et assurances emprunteur. L'assurance emprunteur peut varier du simple au triple suivant les établissements et doit être analysée avec précision. C'est l'un des coûts les plus élevés après l'intérêt débiteur. Pour une personne en bonne santé, âgée de 30 ans, sans activité à risque et ayant une situation financière normale, le taux d'assurance peut être négocié en dessous de 0.2%.

Dans un contexte de taux bas, pensez également à négocier (ou faire négocier) les Indemnités de Rachat Anticipé (IRA). Si vous souhaitez bénéficier d'un rachat de crédit, notamment par une banque concurrente, il faut s'assurer que le gain sur les intérêts est suffisant pour être gagnant.