Le crédit immobilier : comment bien négocier son crédit ?

Vous venez de signer un compromis de vente dans le neuf ou l'ancien : vous avez maintenant 45 jours pour trouver une solution de financement ! Le prêt immobilier est la solution pour aboutir à votre projet. Comment savoir si votre prêt est cohérent avec le marché actuel ?

  Le prêt immobilier, c'est quoi ?

Ce prêt dit longue durée est un prêt accordé par un établissement de crédit (banque ou autre) à un particulier dans le but de financer l'achat d'un bien immobilier. La souscription à un prêt immobilier engage l'emprunteur sur 15, 20 ou 25 ans : il est donc indispensable de négocier son crédit pour économiser sur le long terme. De nombreux points d'attention doivent être abordés pour éviter les mauvaises surprises, on vous dit tout !

  Les éléments importants du prêt

Lorsque vous prenez rendez-vous avec un conseiller pour établir une offre de prêt, vous discutez de votre projet et des conditions d'obtention du prêt. Plusieurs conditions peuvent être négociées en direct si vous savez les défendre correctement :

➞ Le taux débiteur

Il s'agit du taux seul proposé par l'organisme prêteur qui ne prend pas en compte les frais annexes tels que l'assurance emprunteur par exemple. A l'heure actuelle, les taux d'emprunt sont relativement bas ce qui rend assez difficile les grandes marges de négociation. Cependant, au vue de la concurrence accrue entre les banques, le taux est facilement révisable en cas de dossier fiable. 

Pour vous rendre compte des taux actuels, voici des valeurs moyennes suivant la durée du prêt et votre profil en 2020 :

En fonction de votre dossier (moyen ou à risque), vous pourrez avoir une difference sur les intérêts variant de 5.000€ sur une durée de 15 ans et jusqu'à 12.000 € sur une durée de 25 ans.

➞ La durée du prêt

Vous le voyez, plus la durée du prêt est faible et moins vous aurez d'intérêts à rembourser. Si votre taux d'endettement le permet, privilégiez toujours une durée de prêt la plus faible possible. Si la durée est trop faible pour votre capacité d'emprunt, la banque vous préviendra et n'acceptera pas la proposition.

Actuellement, les emprunts long terme entre 25 et 30 ans sont les plus demandés avec 40% des dossiers actifs en France tandis que les crédits sous 20 ans se situent à 30% à équivalence des prêts entre 20 et 25 ans. Au vue des faibles taux sur le marché, les emprunts court terme inférieurs à 20 ans tendent à se développer.

➞ Le coût de l'assurance

L'assurance emprunteur sera la deuxième source d'intérêt après le taux débiteur et reste obligatoire. Là encore, vous pouvez négocier les conditions pour faire baisser le coût global du crédit. Pour un couple qui achète par exemple, un pourcentage d'assurance est calculé à partir d'une base pour chacun des individus. Ce pourcentage correspond à la valeur de prise en charge du prêt par la banque en cas d'évenement exceptionnel type décès ou invalidité totale ou partielle. Ainsi, il faudra répartir les pourcentages d'assurance suivant le revenu de chaque individu. Plus le pourcentage est élevé, plus vos mensualités de remboursement sont fortes.

Exemple : vous avez un crédit à 1000€ / mois, vous avez un salaire de 2000€ / mois et vous avez choisi une assurance à 50%. En cas d'évenement exceptionnel, la banque prendra en charge 500€ de mensualité. Votre conjoint doit assuré tout seul le reste des reglements. Il faut alors que son revenu soit 3 fois supérieur à la prise en charge de la banque pour rester dans un confort de vie financier.  

Ainsi, baisser au maximum le coût de l'assurance peut être risqué. Nous conseillons de se baser sur un pourcentage de remboursement d'évenements exceptionnels entre 50 et 70% pour des revenus moyens (<2500€ nets / mois pour chaque individu). Pour un dossier dans la moyenne, votre pourcentage d'assurance doit être inférieur à 0.3 % du montant total.

➞ Les frais de dossier

Les frais de dossier sont ceux appliqués à l'ouverture d'un contrat et permettent de rémunérer la banque sur le temps passé sur votre projet. Ils sont généralement fixés entre 500 à 1000€ suivant les établissements bancaires. Il est assez difficile de négocier ces frais d'autant plus qu'une négociation amenerait à une baisse de quelques centaines d'euros maximum ce qui est faible au regard du coût total du crédit. Sachez que des frais de dossier supérieurs à 700€ peuvent être ramenés facilement à 500€ qui est un montant de base chez certaines banques.

➞ Le coût de la garantie

La garantie emprunteur peut être de 2 types : caution ou hypothèque. La plupart des banques proposent des garanties via des organismes de caution qui sont des filiales de la banque. La garantie permet à la banque de se retourner en cas de non paiement des mensualités par l'emprunteur et reste donc obligatoire. La caution s'élève généralement à 3 ou 4 fois la mensualité calculée en TAEG. Cette somme est lissée dans le coût du crédit. et doit être reglée au plus tard lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Comme c'est une assurance de paiement pour la banque, la négociation de ce frais sera facilitée par l'épargne restante chez l'emprunteur après le reglement de toutes les dépenses liées à l'achat (notaire, apport, assurance etc.). Si vous avez peu d'épargne, la garantie est difficile à négocier même pour un professionnel.

➞ L'apport personnel

L'apport personnel est la somme d'argent que vous sortez de votre épargne pour payer une partie de votre achat et qui est déduit de votre financement. Plus l'apport est important, moins votre crédit est élevé puisqu'il est déduit du prêt. Prévoyez toujours un apport personnel pour avoir une marge de négociation sur le taux d'intérêt. Ne déduisez pas toute votre épargne dans l'apport car vous ne pourrez pas vous retourner financièrement en cas d'évenement exceptionnel. Un apport d'un montant correspondant à 10 ou 15 % de celui du bien est déjà bien apprécié des banques.

➞ Le remboursement anticipé

Si vous avez assez de capital pour rembourser plus vite, vous pourrez le faire mais avec des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci doivent être clairement définies dans le contrat. Généralement, les frais pour remboursement anticipé s'élèvent à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé. N'hésitez pas à en discuter avec votre conseiller qui saura réduire ces frais pour les bons dossiers. En effet, le capital restant dû est de toute manière transformé en épargne chez l'emprunteur, la banque reste donc gagnante.

  Validation du prêt

Lorsque vous avez signé la promesse de vente, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans perte financière et sans justificatif. Dans le cas où vous dépassez ce délai, l'acompte versé lors de la signature de la promesse ne sont plus récupérables. Ils correspondent généralement à 10% du prix du bien (dans l'ancien) ou 1500€ dans les projets VEFA (neuf non construit).

Si vous êtes partant pour le projet et une fois que vous êtes en accord sur les conditions du prêt immobilier avec votre banque, celle-ci génère une offre non définitive au bout de quelques jours qui vous parvient par mail ou courrier recommandé. A partir de ce moment, vous avez 10 jours calendaires de réflexion pendant lesquels il n'est pas possible de valider l'offre. Au bout des 10 jours, vous déclenchez un nouveau délai de 30 jours pendant lequel vous pouvez accepter l'offre. Si l'offre n'est pas validée au bout des 30 jours, elle est automatiquement annulée. Pensez tout de même à prévenir votre banque pour des questions de courtoisie.

  Le courtage

Si vous n'êtes pas à l'aise à l'idée de négocier avec les banques ou que vous n'avez pas de temps, le recours à un courtier en immobilier est possible. L'intérêt du courtier est décrit dans notre article de courtage : le courtier est-il indispensable ?

En règle générale, le courtier fait jouer son réseau bancaire et ses compétences de négociateur pour faire baisser le taux et poser des limites sur les frais d'assurance et de garantie. Pour des dossiers sensibles, il est un allier indispensable. Pour les dossier dans la moyenne et au vue des taux bas actuels, le recours à un courtier n'est pas toujours justifié.

  Les frais de notaire

Lorsque vous faites une acquisition dans le neuf, les frais de notaire sont souvent offerts par le promoteur (et répercutés dans le prix de vente) ou largement réduits.

Pour une acquisition dans l'ancien, vous devrez débourser pour des frais de notaires, conséquents puisqu'ils représentent environ 8 % du prix de vente. Ainsi, pour un bien à 200.000€, les frais de notaire s'élèvent à 16.000€ qui viennent s'ajouter au prix de vente soit 216.000€ en frais réels d'acquisition. Il est essentiel de prendre en compte ces frais dans la simulation de votre prêt immobilier. Mais pas de panique, ces frais sont lissés dans la durée du crédit.

Les frais de notaire comprennent les émoluments (20%), les droits d'enregistrement versés au Trésor Public (70%), les débours (7%) et la publicité foncière (3%). 

  Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Si vous faites une acquisition dans le neuf (notamment VEFA), vous est susceptible d'avoir accès au prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l'indique, il s'agit d'un prêt accordé par l'Etat sur lequel il n'y a aucun intérêt débiteur. Ce dispositif a été mis en place par le gouvernement pour inciter la classe moyenne à devenir propriétaire et débloquer le marché de l'immobilier. Il est extremement intéressant mais est soumis à conditions.

Exemple : si vous achetez un VEFA à 200.000€ et que votre PTZ est accordé à hauteur de 100.000€, vous n'aurez que 100.000€ à négocier auprès de votre banque pour réduire le coût du crédit.

  Dépenses annexes

Lors d'un achat immobilier, gardez en tête que vous aurez des dépenses annexes à celles liées à votre prêt.

➞ Taxe foncière

La taxe foncière est obligatoire pour tout propriétaire d'un bien. Elle varie suivant les villes et votre type de bien. Dans les grandes agglomérations, la taxe foncière est aux alentours de 1200€ / an en moyenne.

➞ Déménagement

Changer de bien, c'est déménager ! Pensez au coût du déménagement même s'il est faible en comparaison au crédit. La location d'un utilitaire vous reviendra entre 80 et 100€ / jour pour un contrat de base (100km inclus en général). Pour les déménagements dont la distance entre les biens dépasse 500km, vous pouvez dépasser la somme de 500€ de location. En passant par des professionnels, vous pouvez atteindre 1000€.

➞ Travaux 

Dans 80% des cas, des travaux de rafraichissement ou de gros oeuvre sont nécessaires pour mettre le bien à votre goût. Pensez à anticiper le coût des travaux dès la première visite. Lors de l'établissement de l'offre de prêt avec votre banque, celle-ci vous demandera si vous souhaitez réaliser des travaux. Elle peut alors rajouter ces coûts au contrat sous forme de crédit à la consommation.